五家房企总负债6.8万亿,如何偿还?
今天国内房地产所面临的债务问题,不仅仅是房企,还牵扯到了地方、家庭之间的债务,如果把这三者债务合计的话,其总规模早已远超我们的想象。
截至2022年底,恒大集团总负债约为24374.1亿元,其中包括价值7210.2亿元已经同购房者签约、收款但未交付的住宅,占比在三成左右。
恒大以2.4万亿元的总负债排在国内房企负债榜首,但除了恒大之外,另外四家房企的总负债也平均在万亿人民币之上。
它们分别是碧桂园(总负债1.4万亿)、万科(总负债1.3万亿)、融创(总负债1万亿)以及华润置地(总负债7396亿元)。
上述四家房企分别也依次是合约负债仅次于恒大的四家公司,其中碧桂园6681亿、万科4655亿、融创3188亿、华润置地2477亿。
合约负债指的是同购房者签约、收款但未交付的住宅,我们不能排除一些住宅因为工期的原因未交付,但从房企总负债来看合约负债的排名的话,我们或许能够发现一些端倪。
那就是总负债越多的房企,相对的合约负债也就越多,这或许可以在一定程度上解释,国内的房地产开发商烂尾楼出现的数目,以及这些烂尾楼现在复工、交付的情况。
债务缠身,麻烦的不仅仅是房企,连带着购房者、地方都在一定程度上蒙受了损失。
房地产市场过去一度延续高杠杆高债务的发展模式,这在一定程度上催化了房价的一路高涨,看似高杠杆高债务下,是地方和银行得利,但随着债务的不断高压,房企的负债越累越多,这对银行来说,也构成了不小的违约风险。
而对地方来说,习惯了过去卖地对收入的“输血”,如今卖地收入大减,这对地方开支也同样构成了不小的挑战。
一言以蔽之,过去依靠高杠杆高债务发展的模式,或许走到了一个瓶颈,按照辜朝明的“资产负债表衰退”理论,如今不管是房企还是地方亦或是购房者,都或多或少到了修复资产负债表的时刻。
接下来,或许就是一个漫长的还债过程。
以比较危险的恒大为例,目前恒大的现金流只有43亿,总负债虽然从2021年底的2.5万亿降到了2.4万亿,但巨额亏损和负债依然打破了香港上市公司记录,与此同时,恒大股东也深受其害,亏损超过5000多亿。
如此高的负债额,恒大要怎么还,怎么交付接下来的楼盘,可能就连恒大自己也不知道。
根据《2022年房企偿债能力报告》显示,国内87%的房企资金链继续恶化,房企的融资环境也整体遇冷,随着市场的进一步饱和,未来房企的经营状况和债务压力,可能只会越来越大,而不是越来越小。
按照楼继伟和吴晓波的建议,可以适当允许房企降低房价,回笼资金,以解决房企急缺的现金流问题,同时还可以促进新房的成交量,推动经济的增长。
但这种建议显然只是站在了房企的角度,以如今国内房地产的庞大体量来看,任何城市的房价如果出现剧烈的抖动,都可能导致房地产泡沫的挤兑甚至是房地产的硬着陆。
这种风险,我们难以承受,也经不起承受。
因为负债的不仅仅是房企,还有为了买房而贷款三十年的居民。
目前我国的个人房贷余额为38.86万亿,若把公积金和商业贷款都计算在内,25年的还款期,所需的本金加上利息合计约为68万亿,光是房贷利息就占到了居民房贷总额的40%以上。
换句话说,在未来的十到二十年时间里,大概还有几十万亿的房贷需要还,这是宏观上的总额数据。
虽然目前我国的银行总储蓄也有一百多万亿,大概是总房贷的两倍多,但这些“房奴”在其中的占比有多少呢?
我想应该是非常低的。
这也是当前最大的一个矛盾,即债务和富有群体之间的差比过大,而大多数人的收入和消费能力有限,有消费意愿没有消费能力,这也就导致了国内的消费恢复至今依然较慢,主因就出现在这里。
如果单以日本的经验来看,日本的资产负债表的修复经历了一个漫长的过程,当时哪怕是日本央行利率为零,日本人和企业也不愿借贷,而是想着还钱。
但我们与日本不同的地方在于,我们的存款总额很高,有一百多万亿,虽然这笔钱在少数人手中,没有很好地转化为消费,但这也是未来的一个相对有力的保障。
除了居民房贷之外,还有一个值得说道的,那就是地方债务,粗略估计大概也在几十万亿人民币,戏剧性地是,如果我们把地方债务和居民债务相加,可能大概的数字就约等于银行储蓄总额,也就是一百多万亿。
在“私有”的确立之下,钱当然不能胡乱调用,但可以确定的是,从存款和债务结构上来看,两者似乎相当,这从侧面似乎也印证了,多年来的财富分化和收入失衡。
当然,企业端的负债我们还没有囊括进去。
房地产一直都是国内经济的支柱行业,是过去20年经济增长的火车头之一,根据摩根大通的估计,目前国内约有50个房地产开发商在过去两年里陷入无法偿还约1000亿美元的海外债券,几十家公司在港股已经被停止交易。
而目前国内开发商的签约销售数据也呈下滑趋势,除了国有开发商。
未来相当长的一段时间内,我们可能都需要经历一个客观上的,经济周期规律之内的变化,对普通人来说,其感受可能就是这里难,那里也难,收入、工作、职业前景和收入增长,都会陷入一个比较普遍性的乏力之中。
这是宏观趋势给个人的局限性,非人力能够突破。
过去大家都忙着发展经济,忙着高杠杆,企业、个人、地方都是如此,大家一股脑发展经济,因此机会也就多,升职收入增长也就快。
但出来借的,总有一天要还的,当个人、企业和地方疲于应对杠杆带来的债务问题时,我们还会继续擡高杠杆吗?
当然不会。开源节流,能省一笔是一笔去还债,才是主流。
而这,就是辜朝明所说的资产负债表衰退导致的现象。
睿智的哈耶克早就看到了结局。哈耶克认为,繁荣往往是过度投资,救市也只会延缓矛盾,最终引发更大的问题,应该什么都不做,等着市场自行纠正。
但当经济出了一些问题的时候,人们真的能够甘心什么都不做,等着市场自行纠正吗?
显然不会。
从罗斯福开始,凯恩斯主义主导全球经济政策数十年,之后又有了处于两者之间的新古典经济学派,人的天性就是如此,一个东西出了什么问题,就想着去修复,去努力做点什么。
在手里拿着锤子的人眼里,看到钉子,当然会忍不住去“敲一敲”。
经济学家通过改变人们的观念从而影响世界,今天我们普及市场的概念,也不过四十多年,而真正对于经济学的大众普及,可能不过二十年时间。
到今天为止,我们所能做的,可能是有限的;但与此同时,我们能做的,又有很多。
而要分清什么能做,什么不能做,则极为不易。